El acceso a la vivienda constituye uno de los elementos básicos de la vida. Y, en el marco de un Estado social como el que reconoce el artículo 1.1 de la Constitución, las políticas públicas que lo garanticen deberían tener prioridad, teniendo en cuenta el deber que recoge el articulo 9.2 de la Constitución y el derecho del artículo 47 (con independencia del grado de exigibilidad directa que tenga).
Durante mucho tiempo, las políticas de vivienda se midieron por el número de las que se comenzaron a construir. Un indice sencillo pero que confunde el medio con el fin. Cuando se comenzaron 675.000 viviendas en 2006 la crisis económica dejó un país de viviendas a medio hacer, muchas ejecuciones hipotecarias y una generación que no se puede emancipar.
Se oye, a menudo, que el problema de la falta de parque público de vivienda es de recursos públicos. Un juicio sorprendente, ya que hay que recordar que, según los datos de Eurostat, la presión fiscal española es del 37,3% del PIB, mientras que en la zona euro es del 40,9% (esto es, hay menos recurso públicos). Si atendemos a la inversión pública, veremos que en España es del 2,9% del PIB, mientras que en Europa es del 3,9% (lo que nos transforma en el penúltimo país de la Unión Europea). Por tanto, nos encontramos ante un problema de dibujo de prioridades públicas, tanto de naturaleza tributaria como de inversión, cuya responsabilidad recae en cada Administración pública en función de sus competencias. Y, en materia de vivienda, las competencias, tal como señala el articulo 148.1.3 de la Constitución y todos los Estatutos de autonomía, son de las Comunidades autónomas.
Hoy vivimos un momento de lo que se ha definido como capitalismo del shock. Una crisis social que motiva manifestaciones y concentraciones y unas Administraciones públicas que no saben cómo salir adelante.
¿La colaboración público-privada al rescate?
En los últimos años se oye mucho el recurso a la colaboración público-privada como forma de paliar este problema. Una fórmula que tiene detrás una pluralidad de figuras jurídicas, cada una de las cuales tiene sus ventajas e inconvenientes y que, por consiguiente, su uso depende de cómo se quiera articular el modelo. Lo que es relevante es que todas ellas son “modelos para armar”, como decía el título de aquella novela de Julio Cortázar. Y que el éxito y el fracaso social, jurídico y económico deriva de qué cláusulas se incluyan en el modelo. Ejemplos de colaboracion público privada desastrosa tenemos muchos en España, en autopistas, en sanidad, en educación e incluso en vivienda, durante el franquismo.
Por ello, se deberían exigir, al menos, los siguientes elementos a la colaboración público privada, que tengo desarrollados aquí:
En primer lugar, una traslación del riesgo al operador privado. Si estamos realmente ante una colaboración público privada, el socio de la Administración ha de asumir la mayor parte de los riesgos de construcción y demanda y, en consecuencia, del mantenimiento del edificio. Lo cual se debe articular mediante la vinculación de su retribución con ciertos elementos, tanto de mantenimiento como de construcción, que afectan a la energía, al agua, a la separación de residuos, a la gestión del espacio, e incluso a cómo se construye para la reparación de los inmuebles.
En segundo lugar, una adecuada gestión del suelo para que se mantenga su titularidad pública, quedando fuera del comercio, afecto a la función pública de vivienda. Dicho de otro modo, hay que articular derechos de naturaleza limitada, dentro de los cuales el más razonable es el derecho de superficie, que una las notas de temporalidad. Aquí, sin duda, habría que mejorar la fiscalidad para la vivienda pública, ya que es uno de los hándicaps que tiene.
En tercer lugar, la garantía de que la reversión del inmuebles se realice con el edificio en perfectas condiciones de uso. Y la forma de conseguirlo es una estructura del contrato que indique las condiciones exactas del edificio en ese momento, con indicadores de conservación, un libro del edificio y un pasaporte de materiales, un fondo de reposición dotados durante la explotación del edificio y auditorías independientes durante los años previos a la reversión.
En cuarto lugar, reconocer que la relación es triangular y no bilateral, teniendo al habitante del inmueble en el centro de la relación. Esto hace que la adjudicación de viviendas debe hacerlo la administración, en función de registros públicos, con vinculación de la renta al ingreso de los hogares y garantizando que no hay cobros adicionales por ser servicios complementarios, que es la forma de desnaturalización de la colaboración público privada, como ocurre en los conciertos educativos. Y eso hace que las fórmulas de acceso al inmueble no están limitados al arrendamiento sino que hay otras que puedan ser utilizadas.
Y, en quinto lugar, hay que elegir un colaborador de la administración que sea socialmente responsable, esto es, emplear fórmulas que de colaboración público-social. Incluso, como recoge la Ley de vivienda, con entidades sin ánimo de lucro.
La circularidad en la Ley de contratos del sector público
Todo lo anterior se ha de realizar con criterios de carácter medioambiental, que están perfectamente incluidos dentro de la Ley 9/2017, de Contratos del Sector Publico. El artículo 1.3 impone incorporar criterios sociales y medioambientales de manera transversal y preceptiva siempre que guarden relación con el objeto del contrato. El artículo 145 permite, y en ciertos contratos exige, que la adjudicación se haga atendiendo a la mejor relación calidad-precio, con criterios cualitativos de carácter ambiental. El artículo 148 regula el cálculo del coste del ciclo de vida, que incluye los costes imputados a externalidades ambientales como las emisiones de gases de efecto invernadero. El artículo 202 obliga a establecer al menos una condición especial de ejecución de tipo social, ético, medioambiental o de otro orden. El artículo 127 habilita la exigencia de etiquetas. El artículo 99 impone, como regla, la división en lotes. La Disposición Adicional Cuarta reserva determinados contratos a centros especiales de empleo y empresas de inserción.
En los contratos de obras de vivienda pública pueden valorarse, en consecuencia, con peso suficiente para decidir la adjudicación, el carbono incorporado de la solución constructiva calculado con una metodología objetiva y verificable; el porcentaje de materiales reutilizados o reciclados; el diseño para el desmontaje, que permite recuperar los componentes al final de la vida útil; la flexibilidad de las plantas, que hace posible adaptar la vivienda a familias que cambian sin necesidad de obras mayores; y la gestión de los residuos de la propia obra más allá de los mínimos legales. El coste del ciclo de vida del artículo 148 permite, además, comparar ofertas en función de lo que el edificio costará a la Administración y a sus inquilinos durante cincuenta años, y no solo de lo que cuesta construirlo. Las condiciones especiales de ejecución pueden exigir trazabilidad de los materiales y un libro del edificio que acompañe al inmueble durante toda su vida, y la división en lotes facilita que concurran cooperativas y empresas de la economía social que difícilmente pueden competir por una promoción de quinientas vivienda
Frente a esta oferta a la Administración de materiales para una gestion ambiental de las obras de vivienda, el precio suele ser el criterio más utilizado, ya que es el que menos problemas plantea.
Construcción y rehabilitación
Es importante iniciar el debate con un dato, de la propia Unión Europea: el 38,4% de los residuos europeos proviene de la construcción.
Si lo primero es la prevención sal daño ambiental y se busca, además, una integración en núcleos urbanos consolidados, en vivienda prevenir significa no necesitar construir lo que ya está construido. Las viviendas vacías, las infrautilizadas, los locales y oficinas susceptibles de cambio de uso, los edificios públicos en desuso, constituyen un stock de materiales y de carbono ya emitido que la lógica circular obliga a aprovechar antes de consumir suelo nuevo y materias primas vírgenes.
Si hablamos de la rehabilitación de monasterios que están en el medio rural, como recogen experiencias de diversas comunidades autónomas (véase, como ejemplos, aquí y aquí), estamos hablando, además de lucha contra la despoblación que padece buena parte de España
Todo ello en un contexto protegido. La palabra anglosajona renoviction expresa perfectamente esta idea de desalojo de un inquilino por parte de un propietario bajo el pretexto de realizar obras o reparaciones mayores en la vivienda, con el objetivo real de volver a alquilar el inmueble a un precio mucho más alto.
Y esto afecta también a las políticas públicas de fomento de la rehabilitación. Las ayudas tienen que estar condicionadas a limitaciones de renta posteriores, derechos de retorno en el caso de que haya que salir del inmueble y prohibición de rescindir contratos por causa de las obras.